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作者:爱彩票网官方发布时间:2019年09月20日 12:01:17  【字号:      】

房价四小龙,飞不动了!

不再腾飞卖车远不如卖房:江淮汽车刚卖了公寓 市值立马大涨

在行业补贴退坡普遍的影响下,江淮汽车的新能源汽车销量也开始出现了明显的颓势。公开信息显示,今年1至8月,新能源汽车销量为79.3万台,同比增长32.0%。而相比去年,新能源同比增长则高达88%。

合肥,滨湖金融板块纯新盘,23499元/平米的房价,1000多人抢344套房,热火朝天。厦门,均价27000元/平米的房,首日125套房源,去化率达到88%。

2019年8月的合肥。合肥肥东、肥西、长丰、包河部分楼盘加推,为95-99折优惠,而去化最高也仅有四成,尤其是长丰、包河项目去化惨至一成。所谓的市场定律一向如此,只要房价有所下跌,就能看到满天飞的打折促销宣传单。有的别墅项目,原价750多万,现在都只要550万。前后,直接降了200多万。

2017、2018年连续两年亏损累计达11亿元,按规定自今年4月17日起被ST,股票简称也由“安凯客车”变更为“*ST安凯”。若经营状况持续不能改善,*ST安凯将面临退市风险。

那么3年后的今天,“四小龙”的命运又是怎样的?它们曲折的历程背后,又带给我们多少楼市寓意?这是我们今天要去探索的秘密。

厦门对福建的吸附力一直很强,数据显示,外地客群买走了厦门7成的房子,大部分苦于做实业的闽商老板,放下工厂,纷纷加杠杆把资金送进厦门楼市。在此情形下,房价终于爆发。厦门房价从26000元/平米蹿升至38000元/平米,涨幅达到46%。

趴在地上这段时间,通过线上数据和团队线下走访,并在多家当地中介店铺调研取证,看到了如今楼市四小龙的样子:

昨日晚间,江淮汽车发布的一则公告,吸引了不少投资者的关注。据悉,上述被拆迁的两栋楼,是江淮汽车2002年购买的两栋楼,共计成套住宅120套,建筑面积8850.9㎡,住宅套内建筑面积8026.86㎡,作为单身职工公寓。该资产账面原值1300.58万元,截至今年8月31日,账面净值592.17万元。

从此前的股权结构来看,江淮汽车持股安凯客车25.2%的股权,其业绩直接并入江淮汽车的合并报表。过去,安凯客车曾是客车领域的领军企业,同时也是一家单独的上市公司。但是近两年,对于新能源客车领域骗补等监管力度的加强,安凯客车的业绩直线下滑。

我记得当时有一句话很耐人寻味:1960年世界有“亚洲四小龙”,2016年中国有“楼市四小龙”。政策围剿楼市四小龙的诞生,绝非偶然。从2016年的这波大潮,我们可以总结出他们的很多共性。那时候梅溪湖新开楼盘都挂着“欢迎合肥看房团”的横幅,一下子收走700套新房的新闻再次登上头条。吓得长沙连夜出台限购严令,把合肥炒房客拍死在沙滩上。

这也就是说,17年前公司购置的价值仅1300多万元的房产,因拆迁而价值迅速抬升,期间价值涨幅超过了15倍。不得不说,江淮汽车当初选购房产的投资眼光可谓独到。

蹿上天的房价2016年,在去库存的熊熊烈火下,二线城市房价开始燃烧。2016年的楼市四小龙,售楼处人头攒动,千人抢房万人抢房的新闻已经没有任何噱头可言,“全款优先,贷款靠边,公积金门外站”已经成了各大售楼处的共识。

2019年8月的苏州。形式也不容乐观,自725新政以来,二手房成交开始进入下滑通道,数据显示8月苏州二手房成交套数8217套,环比上月下滑20%,和4月小阳春行情形成鲜明对比。这次房价调控把投机炒房性需求完全隔离,好在苏州有强大的刚需在做支撑,让苏州成为楼市四小龙中最稳当的一个。

资金泛滥导致房企拿地热情高涨,2016年上半年,苏州市区诞生了6宗溢价超过200%的地块和1宗超过300%的地块。地王频出刷爆楼市头条,引发了购房者入市抢购。苏州房价从10000元/平米蹿升至16000元/平米,涨幅达到60%。

正是由于安凯客车的持续亏损,也让江淮汽车持有的这笔资产始终难有太多回报。有行业分析人士认为,让具备国资背景的中车产投入主安凯汽车可能是一次公司获得转机的机会。一方面,由于中车投入的母公司是中车集团,后者主导高铁业务,在大客户订单为主要销售渠道方面有一定优势,同时也能给安凯汽车带来资金输血,让仍然持有股权的江淮汽车受益。

金九银十变铜九铁十,二手房成交量在加速下滑,从日均成交90套下降至80套,且有愈演愈烈之势。相对三四月份小阳春几近腰斩,市场开始「有价无市」,也是房价进一步下滑的预兆。而对于新房市场来说,8月过后几乎没有像样的新盘推出,大部分主流新开楼盘去化率不佳,开发商们正在蓄势策划10月之后的促销活动。

此外,有坊间消息传闻,江淮汽车近期高层也将有重大变动,总经理将会出现新人选。若上述消息属实,此时换帅的江淮汽车能否迎来公司的转机,投资者仍将拭目以待。

除了苏州因为房价过分上涨,被中央重点点名“照顾”外,其他三座城市在没有受到任何政策的打压下,房价开始加速回落至横盘。这也证明了一个道理:

莫飞惊喜来的太快!刚刚甩出连年亏损的“烫手山芋”资产,又意外迎来旧房拆迁的好消息。9月19日,江淮汽车股价高开高走,盘中涨幅一度接近5%左右。截至当日收盘,江淮汽车股价为5.55元,涨幅3.35%,当日市值大增3.4亿。

而前段时间合肥十二家银行联合对外公布停止对购房者提供贷款服务,显然当地居民杠杆率已经触碰到了红色警戒线。

2019年8月的南京。南京9区约3700个小区的二手房价,其中有1515个小区房价正在下跌。众多开发商开始降价促销,打折降价20万~30万的不少,甚至还有特价房,一成首付的噱头营销文案,出现在中介朋友圈里。二手房市场也在下行,南京早期的炒房客开始降价抛售,有的甚至高达几十万的力度,豪宅因为总价高,力度更大,有的小区房价甚至回到了2016年之前的水平。2019年8月的厦门。

2017年初,四小龙变“四小蛇”,厦门和合肥开始领跌,南京回落,苏州横盘。合肥是第一个扛不住的,房价备受坊间关注,年中合肥“崩盘论”席卷全国,连央媒都没能忍住站出来说滨湖房价被“腰斩”。然后继续传导至楼市四小龙的厦门头上,关于厦门房价下跌更是热搜不断。

根据公司近日发布的最新数据,今年8月,公司销售2.6万辆,同比减少28.16%;1-8月累计销售28.91万辆,同比下滑11.54%。

而正是由于这笔拆迁补偿款,江淮汽车的未来经营业绩也有望迎来不断向好的拐点。江淮汽车表示,扣除相关税金及资产净值后,此次房屋征收预计将增加公司2019年度净利润2亿元左右,具体以年度审计结果为准。

另一方面,由于中车集团的高铁技术具备各方面的技术专利和优势,其中自动驾驶技术资源也是领先行业,如果这方面的技术储备能够输入到安凯汽车,即便江淮汽车退居到第二大股东的位置,仍可能会享受这一红利。

回光返照时间来到了2018年末。“房价四小龙”的苏州在毫无征兆的情况下,突然逆势回暖。对于苏州的回暖的原因,我和当地的楼市研究者仔细探讨过。

实际上,对于此时的江淮汽车而言,这笔超过2亿元的拆迁补偿款,并不是一个小数目。首先,从江淮汽车的利润数据来看,2亿的现金已经远远超出公司上半年的利润水平。据江淮汽车2019年半年度报告显示,公司上半年实现营业收入270亿元,同比增长13.88%,实现归属于上市公司股东的净利润1.25亿元,同比下降23.46%。

直至2016年末,楼市四小龙才相继献出楼市调控严令。炒房客被狙击,房贷利率上浮,成交量腰斩,房价被死死地压了下去。

不过,从江淮汽车面临的经营现状来看,实际上并不乐观。2014年,江淮汽车宣布进军轿车市场,战略定位从“商转乘”转为“商乘并举”。但这一战略经历多年并没有获得太多的回报,汽车销量始终没有出现一个井喷式的增长。




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